中新網上海新聞10月24日電(記者于俊)全球領先的商業地產服務和投資管理公司仲量聯行24日發布《迎風篤行，拓新謀遠—2023年上海產業園區市場發展與展望白皮書》，顯示相關園區市場正吸引多元投資，并激發了前沿產業的思維提升。

　　仲量聯行中國區研究部總監姚耀介紹：“上海產業園區市場承載了眾多高質量產業的創新發展，經濟發展的結構性轉型，驅動高科技屬性行業快速發展，使園區的產業聚集效應愈發加劇，科創氛圍日益濃厚，吸引了眾多高端科研行業或戰略新興產業企業入駐�！�

　　仲量聯行梳理了近200個產業園區項目中超過3600家企業，并對100余家企業租戶進行調研，結合60余份投資機構調研結果，深入了解當前園區租戶的需求，并探究了在短期供應壓力和長期產業發展的共同作用下，園區物業投資市場的變遷和機遇。

　　五大行業園區需求旺盛 產業復合成為租賃新動能

　　白皮書顯示，集成電路、生命科學、人工智能、新能源汽車、游戲五大行業是上海產業園區的租賃需求動力。過去兩年，五大行業在上海產業園區內的新增租賃需求達到近70%，推動上海在優勢行業引領全國。

　　隨著產業間更深度地交叉融合，全新的產業類型有望在創新中誕生，這種融合將為傳統產業的轉型升級提供更多機遇，向上海產業園區市場的持續發展注入新動能。新興領域作為未來產業發展的重要力量，也將煥新上海產業園區的租賃分布格局。

　　租戶軟硬件需求升級 園區需納入產業思維

　　在經濟結構化轉型的大背景下，產業園租戶對降本增效的關注度明顯提高。通過問卷調研發現，企業更加注重物理空間對產業資源和生產要素的調配，越發強調不動產策略通過優化整體的物業選址、空間布局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使辦公場所能夠服務于企業的長久發展。

　　在選址考量上，以往企業主要考慮租金成本、政策補貼、交房標準、餐飲設施以及交通可及性等因素。當下企業選址對于租金成本的敏感度有所上升，對配套設施、企業品牌形象、人才資源的關注度提升最為顯著。同時，濃厚的科研氛圍能夠為企業提供更多合作渠道，更加受到重視。

　　仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人指出，伴隨租戶的產業需求多元升級，產業服務在項目運營中的重要性不斷增強，是否能為入駐企業租戶提供豐富的產業資源將成為產業園區經營者的核心競爭點，園區經營者需將資管服務納入產業思維，提高與租戶需求適配性。

　　89%投資者將追加投資 產業園投資策略多元提升

　　據調研：投資者即便在短期內的市場承壓情況下，依然對上海產業園區保有投資熱情。在受訪的投資者中，超過七成已布局該細分市場，89%在未來3年將追加投資或考慮收購產業園區物業。他們并在地段選擇、標的甄選、租戶租金、投資模式等方面都更加考慮產業要素。

　　在產業紅利和短期供應壓力共同影響下，當前的產業園區投資市場呈現四大主要趨勢：板塊甄別愈加重視產業定位；行業類型成為評估物業租戶的核心考量；財務測算趨于謹慎保守；產業視角催生特有投資方式，包括自用型企業的售后回租、產業自用企業與資本聯合投資開發、以及PE+RE私募股權與不動產基金相結合的模式。

　　投資者的策略多元化持續提高，采用核心型及核心增益型投資策略的企業數量正在逐漸增多，接近62%的投資機構更傾向于核心增益型的投資策略，已超越傳統的增值型或機會型的投資策略，而傾向于核心型投資策略的企業也超過半數。

　　仲量聯行警示，產業園區的長期持有性對投資機構的資管能力提出更高要求，考驗持有者的運維能力。園區投資者需要將產業視角貫穿投資的各個環節，方能聚勢突圍、行穩致遠。(完)

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編輯：于俊